据中指监测,2022年上半年,百城新建住宅平均价格累计上涨0.15%,较2021年同期收窄1.55个百分点,较2021年下半年收窄0.58个百分点。百城二手住宅平均价格累计上涨0.17%,较2021年同期收窄2.39个百分点,较2021年下半年收窄0.53个百分点。2022年4月以来,受多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响,百城新建住宅与二手住宅价格波动较小,各月环比涨跌幅均在0.05%以内,房价整体呈企稳横盘态势。
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上半年,住房租赁市场整体表现也较为冷清。具体来看,1-2月是租赁的传统淡季,受春节人口返乡影响,住房租赁需求疲软;3-4月务工人员返城,租赁市场略有升温,但随后因多地疫情反复,人口流动受限,住房租赁需求有所减弱。在此行情下,个人业主出租房源空置期加长,业主信心有所不足;此外经济下行压力加大,毕业生求职难度增加等因素,也导致租金上涨动力不足。多种因素共同作用下,2022年上半年,全国50个城市住宅平均租金累计下跌1.05%。
图:百城新建、二手住宅均价及50城住宅平均租金半年度累计涨跌幅变化
数据来源:中指数据CREIS
从房企销售数据来看,2022年上半年,受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响,房企销售业绩呈现负增长。其中,TOP100房企销售额均值356.4亿元,同比下降48.6%,相较1-5月,降幅持续收窄,房企销售业绩边际性改善;销售额破千亿房企9家,较去年同期(19家)减少10家;百亿房企85家,较去年同期(132家)减少47家。
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过去过度严格的房地产调控误伤了较多刚需和改善性购房群体,亦误伤了部分企业,当前优化房地产政策,让政策回归正常非常必要。在市场过热阶段出台的政策已不再适用当前市场(集中出台于2017年),不合时宜的房地产调控政策应当适时退出。
各地也在积极“因城施策”,据中指监测,今年以来已有超180省市发布楼市宽松举措,政策调整方向涉及适度放松限购限贷、优化公积金贷款、增加购房补贴、加强落户引才等。
· 需求端:全面支持合理住房需求释放,继续优化限购、限贷等政策,降低交易税费,取消不合时宜的限制性政策
1.不同类型的城市分类优化调控政策
一线城市政策适度放松,释放积极信号。
二线城市政策力度继续加大,限购优化,同时降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等均有空间。
三四线城市中,多数仍限购的三四线城市全面取消限购,限贷等限制性政策;发放购房补贴、提高公积金贷款额度等继续跟进。
2.住房政策与人口政策、租赁政策结合
一方面,给予多孩家庭更多住房政策支持,在购买住房限定数量、首付比例、房贷利率等方面给予更大优惠力度。
另一方面,与租赁政策结合,当前长沙、成都已出台相关政策,居民已购房屋作为租赁住房,可新增购买一套住房,盘活存量的同时亦可以精准激活改善性住房需求。
· 企业端:降低企业税费,减轻企业资金压力,同时,识别出险企业底层资产质量,帮扶有价值的企业度过难关
一方面,在企业经营性现金流和融资性现金流均受限的当下,企业税费支出资金仍较大,加剧企业资金压力,建议降低企业税费支出,如降低预征预缴率、房地产企业享受留抵退税等。
另一方面,部分出险企业的项目分布在一二线等热点城市,债务结构清晰合理,有良好的回款能力,只是短期偿债压力突然增大造成流动性风险,这类企业有一定的救助价值,可以重点扶持。
在全国楼市深度调整的背景下,各梯队城市楼市分化愈发明显:一线城市市场凭借强大需求支撑,保持稳步运行态势;二线城市楼市宽松政策持续显效,市场购买力逐步释放,房价有所恢复;三四线城市楼市政策宽松力度更强、范围更广,但效果并不明显,市场表现依旧低迷。
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根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年上半年,一线城市新建及二手住宅价格累计分别上涨0.21%、0.84%。二线城市新建及二手住宅价格累计分别上涨0.33%、0.14%。三四线代表城市新建及二手住宅价格累计变化均由涨转跌,跌幅分别为0.23%和0.05%。
图:2021年至2022年上半年各梯队城市新建住宅均价半年度累计涨跌幅变化
图:2021年至2022年上半年各梯队城市二手住宅均价半年度累计涨跌幅变化
数据来源:中指数据CREIS
展望未来,全国楼市调控预计将保持宽松,各地方政府将进一步贯彻落实因城施策,楼市政策工具箱或更加丰富,部分热点城市或继续定向优化限购,如放松非中心城区限购、增加多孩家庭购房套数、缩短非户籍家庭社保年限要求等,进一步支持合理住房需求释放。随着疫情防控形势逐渐向好以及宽松政策持续显效,预计下半年居民购房信心或逐渐恢复,全国房地产市场有望企稳回升。
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可见,当前政策环境对购房者整体较为友好。
第一,购房门槛降低:放松限购政策、降首付比例、给予多孩家庭购房支持等多种方式降低购房者的购房门槛,使得更多购房者有资格、有能力入市。
第二,购房成本回落:房贷利率下调(部分城市首套房贷利率已经降至下限4.25%)、交易税费降低(如个税税率下调)、针对特定人群给予价格优惠等,均降低了购房者的置业成本。
第三,购房资金面改善:主要体现在发放购房补贴、提高贷款额度等方面。
对于刚需和改善住房需求来说,还是应当结合自身需要,选择合适的时机入市。
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